钱致冈诉奥园公司商品房买卖合同案
来源：广东法院网
（一）首部
1．判决书字号
一审判决书：惠州市惠城区人民法院(2010)惠城法民一初字第432号民事判决。
二审判决书：惠州市中级人民法院(2010)惠中法民一终字第1263号民事判决。
再审判决书：广东省高级人民法院（2013）粤高法审监民提字第130号民事判决。
2．案由：商品房买卖合同纠纷
3．诉讼双方
原告（上诉人、申诉人）：钱致冈。
被告（被上诉人、被申诉人）：惠州奥林匹克花园置业投资有限公司（下称奥园公司）。
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
钱致冈于2010年1月22日起诉称：2007年5月19日，钱致冈与奥园公司签订了《商品房买卖合同》。奥园公司依约应于2008年2月5日前将案涉商品房交付钱致冈使用。但直至2008年12月8日，即惠州市质监站对案涉商品房工程出具“工程质量监督报告”确认工程质量具备备案条件后，案涉商品房方符合交付条件。奥园公司延期交房191天。请求判决奥园公司支付延期交房违约金317912元。
奥园公司辩称：2008年1月8日，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理五单位对案涉工程标段进行竣工验收确认合格。案涉商品房屋在经验收合格，在合同约定的期限内具备交付条件。奥园公司在交付期限内向钱致冈发出了收房通知，如约履行了交房义务，不存在逾期交楼的违约行为。
2．一审事实和证据
惠州市惠城区人民法院一审查明：钱致冈、奥园公司于2007年5月19日签订了《商品房买卖合同》，约定钱致冈向奥园公司购买商品房一套，按套计价为2077856元；奥园公司应当在2008年2月5日前将经验收合格的该商品房交付钱致冈使用；逾期交付的，奥园公司按日向钱致冈支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，钱致冈如约向奥园公司支付了全部房屋价款。
涉案商品房位于惠州奥林匹克花园一期工程第三标段。奥园公司提交的证据《工程竣工验收报告》载明：该标段商品房已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程进行竣工验收合格。2008年1月21日，奥园公司向钱致冈发出《入伙通知书》，通知钱致冈2008年1月30日收房。钱致冈以该商品房不符合交付条件为由拒绝收房。2008年12月8日，惠州市质监站对本案工程出具“工程质量监督报告”，确认工程消防、防雷、规划、电梯已通过专项验收，工程质量具备备案条件。2009年8月28日，惠州市规划建设局同意涉案工程竣工验收备案，并制作《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
3．一审判案理由
惠州市惠城区人民法院一审认为：钱致冈与奥园公司约定的交付条件为“商品房经验收合格”。双方未约定以办理工程质量备案以及电梯、消防验收合格作为商品房交付的条件。涉案商品房已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，具备交付条件。钱致冈主张奥园公司在商品房不具备交付条件的情况下通知钱致冈入伙而构成违约，无事实依据与法律依据，不予支持。
4．一审定案结论
惠州市惠城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条等规定，作出如下判决：驳回钱致冈的诉讼请求。
（三）二审情况
1．二审诉辩主张
钱致冈提起上诉称：案涉房屋在2008年1月18日由建设单位组织竣工验收后，仍然存在质量问题，不符合交付条件。请求判决支持其诉讼请求。
奥园公司答辩称：一审判决适用法律正确，应予维持。
2．二审事实和证据
惠州市中级人民法院二审经审理确认了一审判决查明的事实和证据。
3．二审判案理由
惠州市中级人民法院二审认为：奥园公司所出售的房屋已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，具备交付条件。
4．二审定案结论
惠州市中级人民法院二审作出如下判决：驳回上诉，维持原判。
（四）再审诉辩主张
广东省人民检察院抗诉认为：根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，除了勘察、设计、施工、监理、建设单位出具的验收合格证明，案涉商品房还应当由政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位对工程进行验收方为验收合格。二审判决认定案涉商品房已于2008年1月18日通过了竣工验收，符合交付条件，适用法律确有错误。
钱致冈再审表示同意抗诉机关意见，再审请求撤销一、二审判决，改判支持其诉讼请求。
被申诉人奥园公司答辩称：根据有关规定，自2000年起，我国改变原建设行政主管部门主导的竣工验收方式为建设单位组织的勘察、设计、施工、监理、建设五单位竣工验收。申诉人认为商品房交付条件为五单位竣工验收合格外，还应经建设部门备案，不符合买卖合同的约定。
（五）再审事实和证据
广东省高级人民法院再审经审理，确认了一、二审判决查明的事实和证据。
（六）再审判案理由
广东省高级人民法院再审认为：钱致冈与奥园公司签订的《商品房买卖合同》约定奥园公司应于2008年2月5日前将经验收合格的房屋交付钱致冈。1998年7月20日施行的《城市房地产开发经营管理条例》有关建设工程竣工验收的规定已为2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》所修正。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行。奥园公司所出售的房屋已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格，具备交付条件。《商品房买卖合同》未约定涉案房屋需以办理工程质量备案作为交付条件。奥园公司已于2008年1月21日通知钱致冈收房，已按合同约定履行了告知收房的义务，不存在逾期交房的行为。钱致冈申诉请求奥园公司支付逾期交房违约金，缺乏事实依据。若钱致冈认为奥园公司因交付的房屋存在质量问题而应承担质量瑕疵赔偿责任，可通过另案起诉解决。
（七）再审定案结论
广东省高级人民法院再审作出如下判决：维持二审判决。
（八）解说
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》与《中华人民共和国建筑法》的相关规定，商品房竣工经验收合格后方可交付使用。商品房经验收合格是商品房交付使用的强制性条件。但对于“验收合格”的标准，法律未作明确规定。
我国的建设工程竣工验收制度于2000年前后发生了重大变化。根据1998年7月20日施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等相关规定，我国于2000年以前实施的是商品房验收许可制度，即由房地产开发主管部门组织竣工验收及综合验收的制度；根据2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条等相关规定，2000年以后我国逐步建立了商品房竣工验收备案制度，即由建设单位组织勘察、设计、施工、监理五单位进行竣工验收，由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度。“竣工验收合格”与“竣工验收备案”具有不同内涵，不可混为一谈。故双方当事人于2007年所签订商品房买卖合同中约定的交付使用条件“验收合格”是指由建设单位组织的五方竣工验收合格。
商品房交付使用后，买受人发现商品房仍然存在质量缺陷的，可通过提起房屋质量违约之诉解决。若房屋存在一般质量瑕疵，开发商应承担的是质量违约责任及保修责任，买受人不应以此为由拒绝受领；若房屋存在重大质量瑕疵，如构成安全隐患、显著影响正常使用等情况下，无论该房屋是否交付使用，买受人均可以请求解除合同和赔偿损失。
现实中大量的商品房交付纠纷,并不是由于商品房不符合交付条件，而是买受人对房屋质量存在异议而产生的。这些本来可以通过主张质量违约责任来解决的问题，买受人却以拒绝受领来维权,大大增加了解决纠纷的社会成本。在司法实践中将逾期交房违约责任与商品房质量瑕疵担保责任作明确区分，对于平等保护商品房买卖合同双方当事人的利益,对于维护市场秩序都具有积极的意义。
